Ketersediaan hunian layak merupakan salah satu masalah yang lazim dijumpai di kota-kota besar. Sulitnya memenuhi hunian layak dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang tinggal di kota disebabkan harga tanah sangat mahal sebagai akibat keterbatasan lahan.
Salah satu solusi permukiman layak dan terjangkau di kota besar ialah hunian vertikal atau rumah susun sederhana milik (rusunami). Akan tetapi pengembang seperti enggan untuk membangun rusunami di perkotaan dan masyarakat berpenghasil rendah di Indonesia juga masih belum sepenuhnya berminat tinggal di apartemen dengan berbagai alasan. Inilah yang menyebabkan terjadinya backlog antara supply dan demand untuk hunian layak dikota besar seperti Jakarta.
Dalam diskusi bertema Peran pemerintah dan stakeholder dalam memenuhi kebutuhan rumah rakyat di Sentul, Bogor Presiden Direktur Synthesis Development Budi Yanto Lusli gelisah melihat besarnya kebutuhan permukiman sehingga menyebabkan banyak lahan pertanian beralih fungsi. “Karenanya, pembangunan rumah tapak sederhana, khususnya di Jawa, kalau bisa, dihentikan dan dipusatkan dengan membangun rumah susun” ujar Budi.
Meskipun rumah susun sangat penting untuk mengatasi permasalahan permukiman di perkotaan, Budi menyarankan ada pembenahan, baik dari sisi regulasi maupun kebijakan, agar pengembang tertarik untuk membangun.
“Dalam delapan tahun ini belum ada penambahan pembangunan rusunami. Yang ada hanya rusunawa yang dibangun pemerintah” ungkapnya. Beberapa kendala yang membuat pengembang tidak melirik bisnis pembangunan rusunami pertama di antaranya diskriminasi pajak pertambahan nilai (PPN) antara rumah tapak sederhana dan rusunami berbeda. PPN rusunami tidak ditanggung pemerintah dan dibebankan kepada pengembang sehingga ada pembengkakan biaya pembangunan rusunami. Pemerintah masih beranggapan bahwa mereka yang tinggal diapartemen adalah orang kaya mampu.
Standar harga rusunami pun tidak diperbarui setiap tahun. Interest during construction (IDC) selama dua tahun yang ditanggung pengembang belum diperhitungkan dalam penetapan harga jual rusunami. Kendala lain ialah akad kredit rusunami baru boleh dilakukan setelah dilakukan serah terima unit.
Ditambah lagi setiap rusunami diwajibkan menyediakan lahan parkir dengan perbandingan 1:5 di Tangerang dan 1:10 di Jakarta. Padahal, ketersediaan lahan rusunami untuk dijadikan area parkir sangat terbatas sehingga pengembang harus membuat gedung parkir.
Subsidi Bunga Untuk Rusunami Tidak Adil
Apalagi selisih suku bunga subsidi saat ini jika dibandingkan dengan suku bunga pasar sangat kecil sehingga tidak menarik konsumen untuk membeli rusunami. Karena itu, Budi meminta perlu ada suku bunga konstruksi rusunami yang disubsidi.
Padahal, rusunami sangat dibutuhkan karena tidak memakan banyak lahan dalam pembangunan. Dalam 1 ha lahan bisa dibangun 1.000 unit rusunami dan untuk rumah tapak sederhana hanya bisa 100 unit.
Direktur Pemasaran Perum Perumnas Muhammad Nawir melanjutkan bahwa definisi hunian layak versi Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat memiliki luas minimal 36 meter persegi.
Harganya di pinggiran Jakarta setidaknya Rp 350 juta atau Rp 9,7 juta per meter persegi. Dalam pandangan Kementerian Keuangan, besar angsuran hunian itu sekitar Rp 3 juta per bulan.
Artinya, orang yang bisa menjangkaunya memiliki penghasilan sebesar Rp 9 juta per bulan. “Kementerian Keuangan beranggapan masak penghasilan Rp 9 juta disubsidi? Itu menjadi kendala sendiri,” urai Nawir.
Pembangunan rusunami untuk MBR didukung penuh Direktur Pinjaman Komersial PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) Onie Febrianto.
Ia mengakui pembangunan rusunami meminimalkan penggunaan lahan, efisiensi infrastruktur, dan mendekatkan warga dengan tempat bekerja. Dalam diskusi tersebut, Kepala Investasi BPJS Ketenagakerjaan Edy Subagyo menyatakan pihaknya turut serta menyediakan dana perumahan yang disalurkan melalui BTN untuk membantu mengurai masalah kebutuhan terhadap perumahan.
“Saat ini memang baru bekerja sama dengan BTN. Di akhir Mei ini, kemungkinan kami juga mengajak BNI dan Bank Mandiri untuk penyaluran biaya perumahan dari BPJS,” tandas Onie.
